随着东莞土地供应量逐年收紧，新房市场已悄然迈入深度“去库存”时代。
对比2023年六大片区超百个潜在项目的供应大年，未来两年有望入市的纯新盘数量显著减少。
据不完全统计，2026-2027年间，全市仅有约12个全新项目有望亮相。
虽然数量不多，但个个“含金量”十足，产品多以新规户型、大平层乃至别墅为主。
这也折射出市场正围绕“好房子”理念，迈向品质化与精细化的发展新阶段。
01
城区：南城、东城核心地段补仓
南城，作为价值高地，储备了多个焦点地块。
去年预告过的2宗招拍挂地块，均有望在2026年进入招拍挂市场。
一是，CBD优质地块，位处CBD南部，占地约9.69万㎡，原计划于2025年6月出让。
另一宗西平彭眼一宗居住用地，约5.7万㎡，据了解，地块位处西平地块口旁的停车场，其涉及的搬迁费用预计要2亿。
此外，规模超45万㎡的彭眼中村改造项目正在拆迁，目前整体签约率达92%，拆除率突破65%。
若进展顺利，或于2027年入市，将成为未来重要的房源补充。
总占地面积约为22.6万平，紧邻西平地铁站（西平西城轨站），与东莞CBD仅一街之隔。
与中心公园、万象城隔街相望，尽享东莞CBD与西平的各类高端生活配套设施。
彭眼城中村改造现状航拍 图源指挥部
彭眼中村改造项目与东莞CBD仅一路之隔
东城，则将迎来中海东泰豪庭，地处成熟的东泰板块，总投资达14.7亿元，项目以居住为主。
据悉，项目占地面积约24470平，容积率约2.62，总建面约6.4万㎡，预计26年不入市，27年入市概率也不大。
02
热门板块：松山湖、滨海湾新区推新
①松山湖，两个全新盘备受瞩目
一个是润湖庭院，另一个是湖森大地花园。一个一个来聊。
润湖庭院，2025年招牌挂地块，由华润置地以总价19.1亿拍下。
据悉，有望在今年二季度入市，产品以小高层+别墅为主，其中小高层是面积段约140-240㎡的改善4房，别墅则有270-450㎡产品。
湖森大地花园，则是光大的项目，于2025年11月投资备案，规划建筑4栋商品房，1所幼儿园。
占地面积约66148平，容积率约1.47，总建面约97312平，根据容积率推断，产品是以改善大平层为主。
②滨海湾新区，同样有两个全新盘
鼎峰海怡花园，滨海湾新区威远岛首个住宅项目，总建面约19.84万㎡，建设进展迅速，部分楼栋已进入主体施工前阶段。
项目定位中高端改善，全部规划为纯四房以上的新规户型，有望于2026年上半年入市。
另外一宗宅地，滨海润府旁地块，近日完成控规调整，容积率从3.1降至2.5。
其占地约3.52万㎡，计容建面约8.8万㎡，有望在年内进入招拍挂市场。
03
凤岗、寮步、樟木头差异化供应
其他外围镇街，市场将呈现多样性。
凤岗，凤栖谷别院，即2025WR006地块，总建面约11.56万㎡，为别墅用地，计划打造低层住宅。
而瑞景华府，原万彩华府，总建面约10.6万㎡，则为旧改而来的纯小高层社区，主打建面约90-179㎡的新规3-5房，以高使用率和板楼设计为亮点，预计今年一季度入市。
瑞景华府 效果图
樟木头的基裕泰星玥华府，总建面约3.1万㎡，则紧邻宝山森林公园，据悉将规划为纯大平层产品，预计26年不入市。
寮步的景湖城锦鸿府，即光大鸿图广场旧改，总建面约20万㎡，将打造集居住、商业、休闲于一体的综合社区，需配建幼儿园等设施，预计26年不入市，27年入市概率也不大。
景湖城锦鸿府，图源东莞发布
总体来看，未来两年东莞新房市场看两点：第一还是看地段，这是基础；第二，在地段基础上，看谁能把房子做得更好。
所以你会发现，新项目不多，但都占着不错的位置。从南城到松山湖再到滨海湾，好地方就剩这些了，能拿到地本身就是本事。
但光有好位置还不够。
现在的问题是：在地段都还不错的前提下，谁来定义“好房子”？是更高得房率的新规户型，还是更通透的板楼设计，或者是更贴近自然的低密产品？
这才是接下来开发商真正要回答的问题。
对买家来说，这其实是个好事。以前是挑地段，现在是挑“地段+产品”。虽然新盘少了，但留下来的项目不得不更用心。
毕竟，现在的购房者比谁都清楚：好地段是门票，好产品才是买单的理由。
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